Меню

TOP10 публикаций

Последние публикации

Что такое ипотека

Xaron :: 15.12.2011 :: Просмотров: 5712

Вопросом, что такое ипотека, задаются многие не знакомые с практикой кредитования люди. Рассмотрим, в чем заключается суть ипотеки и что такое ипотека в современных условиях кредитования.

Что такое ипотека. Суть ипотеки.

Суть ипотеки

Суть ипотеки проявляется в особенности предоставления и сроках кредита. Ипотека представляет собой долгосрочный кредит, предоставляемый под залог недвижимости на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство.

Ответ на вопрос, что такое ипотека, следует начать с небольшого экскурса в историю ипотеки.

В историческом процессе развития института залога ипотека представляет третью, наиболее совершенную его форму, отвечающую насущным потребностям поземельного кредита и экономического быта.

Само слово "ипотека" указывает на греческое его происхождение; оно введено впервые Солоном в начале VI в. до Рождества Христова. До этого времени в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неисправности грозило рабство. Для обращения личной ответственности в имущественную Солон придумал такое средство: кредитор ставил на имении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензии на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой (подставкою). В этом средстве и зародилась будущая суть ипотеки. Позднее это слово стало употребляться в переносном смысле для обозначения залога. Ипотека не препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе.

У римлян ипотечное право не предоставляло кредитору вполне верного обеспечения, потому что не имело двух необходимых качеств – специальности и гласности. Поэтому суть ипотеки была несколько иной, чем у греков. Понятие об ипотеке у римлян было искусственно расширено тем, что возможно было установить ипотеку на всем имуществе должника; это лишало кредиторов прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы оно простиралось на известное, определенное имущество. Кроме того, по римскому праву некоторые требования считались привилегированными безусловно: некоторым лицам по особым отношениям их к должнику или по особому свойству требования римский закон независимо от договора присваивал ипотечное право; это была так называемая законная, тайная или безгласная ипотека. Кредитор, при установлении договорной ипотеки на имущество должника, не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже получить пред ним преимущество.

Путем рецепции ипотека, давшая название ипотечной системе, перешла в западноевропейские законодательства. Она появляется в Германии не ранее XIV в. (до тех пор там господствовал принцип личной ответственности за долги), а во Франции – с конца XVI в.; здесь сохранилась негласная ипотека.

Таким образом, можно сделать вывод относительно природы ипотеки и определить суть ипотеки:

Суть ипотеки заключается в обеспечении кредита, которым выступает недвижимое имущество.

Что такое ипотека сегодня

Суть ипотеки осталась неизменной до сегодняшнего дня. Однако некоторые черты ипотеки не встречаются сегодня в банковской практике, поскольку суть кредита сегодня иная, чем в более ранние периоды развития кредитования. Поэтому одного понимания, в чем заключается суть ипотеки, для ответа на вопрос, что такое ипотека - недостаточно.

Чтобы ответить на вопрос, что такое ипотека, необходимо определить основные черты современной ипотеки, предмет и объект ипотечного кредита.

Ипотека отличается сегодня двумя основными чертами:

  1. она применяется только к недвижимому имуществу;
  2. продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда.

Ипотека представляется для кредитора самым верным средством получить обеспечение, не принимая в свое владение имение должника и не подвергаясь последствиям конкуренции кредиторов.

Предметом ипотеки могут быть:

  • земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;
  • готовое жилье или незавершенное строительство;
  • другие виды имущества или имущественных прав.

Объекты ипотеки:

  • земельные участки;
  • жилые помещения – квартиры, дома, дачи, коттеджи;
  • офисные помещения, торговые центры, магазины и другие объекты i < >ммерческой деятельности;
  • производственные помещения: склады, производственные здания и др.

В России наибольшее развитие получили ипотечные кредиты, объектами которых является жилье. В соответствии с существующим законодательством банки на сегодняшний день предлагают три вида ипотеки:

  1. земельный кредит – кратко- и долгосрочный кредит, выдаваемые на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
  2. строительный кредит – краткосрочный кредит на строительство жилья;
  3. жилищный кредит – долгосрочный кредит, используемый для приобретения жилья.

Преимущества ипотеки

Преимущества ипотеки напрямую связаны с тем, что включает в себя суть ипотеки. Можно выделить следующие преимущества ипотеки.

Ипотека выдается на длительный срок – до 27-ми лет.

Приобретаемая недвижимость оформляется заемщику в собственность, а расплачиваться за нее можно будет в течение нескольких лет.

Ипотека дает возможность не копить необходимую сумму длительное время, а решить жилищную проблему сегодня.

Ежемесячные выплаты по кредиту соизмеримы ежемесячным арендным выплатам за снимаемое жилье.

Стоимость квартир почти постоянно растет, поэтому приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита – это выгодное долгосрочное вложение. Квартиры, приобретенные с помощью ипотеки 5–6 лет назад, на данный момент стоят в 1,5–2 раза дороже.

Таким образом, преимущества ипотеки схожи с темы, которыми обладают различные виды потребительского кредита. Благодаря своей сути, ипотека является привлекательным и популярным сегодня способом улучшить свои жилищные условия.

Особенности ипотеки

Без рассмотрения того, что из себя представляют особенности ипотеки, нельзя ответить на вопрос, что такое ипотека.

Основные особенности ипотеки:

  1. Ипотека (то есть залог недвижимости) относится к залогу, предмет которого остается у залогодателя.
  2. Документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика банку-кредитору в качестве обеспечения кредита называется закладной.
  3. Лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита.
  4. Закладная подлежит обязательной государственной регистрации.
  5. Банк имеет права проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества.
  6. Допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными.
  7. Сумма ипотеки не превышает 70% от стоимости покупки земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья.
  8. Выдача ипотеки на строительство жилья осуществляется в пределах сумм, предусмотренных проектно-сметной документацией, путем открытия кредитной линии.

Порядок оформления и погашения ипотеки

Общий порядок оформления ипотеки в целом схож с другими кредитами, поэтому необходимо предоставить основные документы для оформления кредита.

Банки предоставляют ипотечные кредиты дееспособным гражданам в возрасте от 21-го года до 60-ти лет, имеющим трудовой стаж на последнем месте работы не менее 3–6 месяцев и стабильный доход.

Банк принимает решение о размере выдаваемого кредита.

Для того чтобы получить кредит, заемщики должны предоставить в банк пакет документов, подтверждающий платежеспособность. Банк просит заемщиков предоставить данные об образовании, трудовом стаже, составе семьи, доходах и расходах.

Для определения совокупного дохода семьи банк может принять на рассмотрение и доходы остальных взрослых членов семьи. В случае, когда банк принял решение о выдаче заемщику кредита, он должен совместно с риелтором подобрать жилье.

Как правило, любая ипотека требует оформления оформления страховых полисов:

  1. страхование приобретаемой квартиры или жилого дома;
  2. страхование права собственности на это жилье;
  3. страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Соответствующие услуги предоставляют страховые компании – партнеры банков и компаний.

Оценку жилья проводят лицензированные оценочные компании, аккредитованные банками.

Специалисты оценочной компании проведут оценку жилья, стоимость которого будет соответствовать его рыночной стоимости.

Ипотека погашается ежемесячно равными платежами. Оплата процентов по кредиту производится ежемесячно. Ежемесячные выплаты для погашения ипотеки не должны превышать 35–60% (в зависимости от банка) от среднемесячного дохода заемщика (после уплаты всех обязательных платежей и налогов). У некоторых банков существует мораторий на досрочное погашение в течение 3-12 месяцев с момента выдачи ипотеки. В случае если у заемщика появятся дополнительные средства, можно будет направить их на досрочное погашение кредита после окончания моратория.

Рассмотренные вопросы дают исчерпывающий ответ на вопрос, что такое ипотека и в чем заключается суть ипотеки.